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为什么越来越多酒店转型做长租公寓

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为什么越来越多酒店转型做长租公寓

关于国庆消费,我们谈到,尽管各地景区都“挤满了一亿游客”
但大部分酒店老板,感受到的却是阵阵寒意
酒店生意一年不如一年,“价格刺客”也变少了,是当下很多人的真实体感
像这个599元价位某家酒店的可预约日期
国庆节的价格和正常9月的价格一模一样,完全不敢涨
数据也显示,今年全国酒店入住率整体走势,都不如前几年的同期水平
一边是酒店业普遍在过紧日子的真实现状
另一边却是越来越热闹的长租市场,很多地方“一房难求”
从今年开始,长租公寓开始被更多的运营商重视,各种新模式、新趋势层出不穷
年轻化成了长租公寓演进中的主流趋势,此外一二线强劲的租赁需求,也带来了巨大的发展空间
第七次全国人口普查数据显示,深圳在2020年有76.8%的家庭租房居住,每4个家庭就有3个在租房
哪怕是已经买了房的家庭中,也有接近50%的比例还在租房
因此,不少酒店为了自救,开始向长租公寓转型……
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上海涌现出一批酒店改公寓
我们统计了代表性的几个,分别是

 资料来源网络,仅供参考

最有名的就是位于市区的静安宾馆
从去年8月开始改造,目前已完成70%左右,预计年底竣工并试运营
将原来的126间客房改为了62间公寓房,致力于为客户提供中高端酒店式住宿服务
包括16套44平和3套66平的单人间,30套90-114平的两室户,10套147-174平的三房两厅,两间198平的复式公寓,还有一套250平的大平层
同时配有会议室、健身房、活动室以及酒廊等
静安宾馆改造后的公寓内部图
这个租金价格自然也不便宜,单人间预计3万元一个月起步
对于此次改造,工作人员表示主要考虑差异化经营
周围100米内集中了多家高档酒店,包括静安宾馆在内的3家都隶属于同一家锦江集团,陷入同质化竞争
不缺酒店,缺的是高端服务式公寓,因此决定让这栋老建筑回归海格公寓,恢复最初的公寓功能
无独有偶,今年4月铁狮门从鹏欣集团手中,以3.6亿元收购了五角场智选假日酒店
总层高26楼,物业总面积达34279平方米,共有296间客房
也计划改造成300间公寓,一居和两居室为主,配备升级的浴室和全新厨房
明年二季度以“Modena by Fraser”公寓品牌名投入运营
并聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供服务
此举标志着,外资铁狮门正式进军上海高端长租公寓市场
浦东新区民生路上的锦江之星酒店就更热闹了
在今年9月改造成了途羚公寓首店,开业当日即迎来满房
102套房住满了周边多家高星酒店的员工,包括上海金茂君悦大酒店、丽思卡尔顿酒店、香格里拉大酒店等员工
约400张床位,以四人间为主,还有单人间和六人间
并在每层楼设置了公用洗衣房、储物间和公用洗漱台
途羚公寓内部图
据了解,这是锦江酒店近期落地的企业公寓品牌
专门为星级酒店等用工量大的企业单位,提供酒店式、连锁化、专业性的“一站式”集体住宿生活服务
最便宜的床位一个月只要1000块,因此供不应求
早期改造的还有浦东三林的智选假日酒店,在2019年改为华润有巢公馆·三林店
对原来酒店比较老旧的设备与外立面进行了更新与维修,使得整个公馆变得更具现代设计感
公区大堂也增设了咖啡吧,一室户租金6000元/月起步
02
不止上海,全国也有很多案例
面对市场需求的变化,酒店“爆改”长租公寓正在成为一种趋势
去年年末,北京海淀将西四环北路的一家快捷酒店,改造成167套海星人才公寓
都是精装修,家具家电一应俱全,可直接拎包入住
为了迎合年轻客群的需求,他们还开发了小程序,接入智能化设备,给入住用户提供更便捷、更智能化的居住体验
深圳环境水务集团也拿出了自家物业办公楼,和万科泊寓合作
改造成了环水泊寓·生态软件园店,提供204套品质公寓房,成功盘活了一栋存量办公楼
据相关数据显示,2023年全国酒店改造成公寓的项目里,中端酒店占到了60%
相较于高端酒店和经济型酒店,中端酒店的户型结构与长租公寓更相似
从而大幅降低了隔墙等物理改造成本,能够大幅度缩短改造周期,更快速地投入使用,降低空置风险
这或许也是像假日酒店、锦江之星这样的中端酒店,成为被改造“主力军”的重要原因
已经成为中国酒店业龙头的锦江、华住酒店,也希望能在长租公寓市场中,寻找到自己的第二成长曲线
资料来源网络,仅供参考
除了酒店品牌方,还有多个地产开发商入局
近日,万科发布了旗下高端长租公寓品牌“富瑞斯”的最新宣传
目前已开出三家门店,接下来将在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域加快开店
据万科集团披露,长租公寓业务自去年6月实现单月利润连续回正,2023年实现了整体盈利
由此,万科泊寓加入龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢的盈利队列
绿城也在不久前正式发布了“绿城商用”品牌,宣布加码公寓业务
以发力轻资产业务,进行多元化扩张,并降低杠杆率及负债水平
03
为什么都在“加码”长租公寓?
这几年,酒店的业绩表现可谓是“水深火热”
数量从2022年的27.9万家,一路增长到了去年的32.3万家
与此同时,民宿的注册量也在不断攀升
仅2023年就增加了9.03万家,今年上半年又多了5.1万家,再创新高
统计时间2024年7月15日,图源企查查
酒店、民宿的供给大增,导致整体入住率上不来,房间卖不上价
各大酒店集团的财报也显示,今年上半年处于“增收不增利”甚至利润还减少的尴尬局面
换句话说,在多元化的发展趋势和消费者个性化需求面前,传统的酒店行业经营正在面临巨大挑战
尽管有的酒店在走差异化路线,比如打造亲子、宠物友好等独特酒店业态
还有长租价格打折,大力发展商务客户
但效果甚微,酒店的供给仍远远大于需求
另一方面,当下的品质型租赁房源却是供应严重不足
国家统计局数据显示,我国近三年来流动人口规模一直保持在3亿以上,其中蓝领人群占比约15%-20%
随着城市化进程加速和产业结构持续升级,蓝领劳动者不断涌入一二线城市,目前仍有近千万的租房需求未被满足
同个人租房的散户一起,企业客户也在变成长租公寓的新主力
从投资回报的数据来看,第一太平戴维斯报告称,上海2023年第四季度长租公寓的净回报率为4.0%-5.25%
不仅优于甲级写字楼的3.5%-4.75%、核心购物中心的3.5%-4.75%
更是远高于五星级酒店的2.5%-3.5%
2022年全年,据仲量联行统计,上海共成交了16单长租公寓的大宗交易
总成交金额达到61亿元,一举超过之前三年的交易总额
2023年的交易额进一步攀升至72亿元,再创新高

资料来源网络,仅供参考

买家也非常多元化,包括保险机构、金融机构、外资的基金、内资的私人买家和企业自用客户等
可以看出来,长租公寓在稳定现金流的基础上,还可以规模化运营,近期又获得了政策端的大力支持
从酒店改造而来的长租公寓,还能灵活地进行长短期租赁结合运营,进一步提升了抗风险能力
因而吸引了酒店房企、内外资的持续加码
04
如何将酒店改为长租公寓
这是一种机遇,也难免会遇到挑战
但在业务模式和增值需求上,仍有不少空间能实现常做常新
不论是酒店集团还是房企
都在凭借着自身精细化的运营能力、强大的会员体系等,深刻搅动着长租公寓赛道的市场格局
也就是把“卷”的姿态,渗透到了长租公寓赛道,给更多的入住用户提供高品质的居住体验
换言之,现在酒店、公寓还有民宿等居住产品的边界都在不断模糊
未来的地产行业考验的更多是综合能力
有可能一个商业综合体里,既有酒店也有长租公寓,还带商场和办公楼,多种业态汇聚在一起
这样才能追求更高的商业价值,充分满足不同用户的需求


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